转自微信公众号 铁锤微观
楼市最近又开始“捷报频传”了？
媒体报道，在合肥刚刚结束的房展会上，4天涌入近13万人，全市共成交住宅764套，成交金额近20亿元，现场直接成交住宅金额8.2亿元。
同样被媒体报道挤爆售楼处的还有广州、杭州、青岛、深圳、上海的楼市，带看量猛增，成交量火爆，仿佛又回到了2016年。
看到这样的新闻，很多打算买房但又举棋不定的朋友，有点坐不住了。
对于这类新闻，我之前就说过，太以偏概全了，大家看看就行。关于合肥房展会卖爆，我说句大实话，现场的销售人员比看房的人都多。另外，媒体没说的是，这次房展会业主维权倒是一大亮点，几家知名央国企开发的楼盘，均被业主拉了退房横幅，搞得非常难堪。
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至于广州、杭州、深圳等重点城市“抢房重现”，更要带着质疑的心态看待，个别价格严重倒挂，有巨大套利空间的楼盘，叠加新政放宽利好，看房者的确瞬时挤爆了售楼处，但这是极少数现象。
整体而言，这些城市现在的真实状态仍然是分化明显，即除少数高性价比的热门新盘看房者云集之外，其它楼盘仍然门可罗雀，去化艰难。
具体到数据，我们可以看看北上广深杭五大城市5月的成交量变化：
深圳新房成交2009套，环比跌14.69%；二手房成交3963套，环比下跌4.98%；
广州新房网签4822套，环比下跌8%；二手房网签只有7838套，环比下跌14.1%；
杭州新房成交5500套，环比上涨17.7%；二手房成交8254套，环比下降1.8%。
上海和北京稍微好一点：
上海新房成交3991套，环比下降10.45%，二手房成交18692套，环比上涨约3.26%，同比上涨约21.91%，是近一年来的“第二高”；
北京二手房网签量为13383套，环比4月上涨0.2%，同比去年5月也上涨了3.1%。
再看房企销售层面，克而瑞数据显示，5月份百强房企销售额环比增长3.4%，同比降低33.6%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。累计看，百强房企前5个月销售额同比降低44.3%。
另百强房企有7成未拿地，拿地的主要是央国企，重点监测的30家房企投资金额143亿元，环比下降68%，同比下降82%，为近一年新低。
有人可能会说，5月份的数据，并不能完全体现新政的功效，还需要进一步观察。我认同这种说法，5.17新政两周后，80%的城市才落实15%首付和取消利率下限，新政对成交量的影响确实有点短。
不过，参考香港楼市全面撤辣两个月后成交量再次萎缩来看，本轮新政对内地楼市的持续性可能不会超过2个月，大家可以拭目以待。
还有，5月份的住户中长期贷款数据也出来了，新增514亿，上个月是-1666亿，2020年5月是4662亿，2021年5月是4426亿，2022年5月是1047亿，2023年5月是1684亿，也即是说刚刚结束的5月份，住户新增贷款是过去5年同期新低。
为什么这么低？媒体不是报道很多热点城市的楼盘动辄销售一两百个亿吗，为什么体现在数据上仅有514亿？
我觉得和两个原因有关，一是提前还贷冲抵了新增房贷数据，二是除少数头部城市有成交，扛大旗之外，绝大多数城市成交仍然很惨，房子还是不好卖，市场依然在探底阶段或者在底部小幅震荡。
另外，5月份公布的社融数据也不太理想，部分数据甚至历史新低，M2增速7%，还算正常，但是M1同比下降4.2%，远超预期的-1.7%。
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以前的视频我们说过，M2更像是官方投放的钱，M1是社会上流动的钱，前者反映政策意志，后者反映实际需求。二者增速逐渐背离，一方面说明个体的盈利能力在下降，另一方面说明大家都不愿意负债了，即对未来的预期偏悲观。
融资贷款数据也与此相互印证了，除上面提到的住户房贷大幅减少，企业债券融资和股票融资都在减少，只有政府融资大幅增长（6682亿）。
一句话概括就是，当个人和企业都不愿意加杠杆的时候，政府就开始发挥托底作用了。
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以上便是我基于楼市数据和金融数据对“史诗级救市”之后房地产市场表现的分析，简单明了地说，宏观层面是希望引导资金重新流向房地产，但可惜事与愿违，主流思想仍然是持币观望和提前还贷。
平心而论，对房地产的走势，我觉得可以乐观一点了，这一箩筐的新政砸下来，作用肯定是有的，头部城市的带看量、成交量短期的确会被拉起来，不过能持续多久，还要看市场表现，更要看后续政策的加码情况。
但也不能盲目乐观，因为现在不是5年前，不是一个利好横空出世，数万人挤破头去抢房的年代了。经历了这几年的挤牙膏式救市洗礼，以及收入增速下降的冲击，现在购房者也变得精明了：买方市场下，政策越松绑，买家越冷静。
现在就算是不懂经济的人，也能感知到钱难赚，节约开支的必要性，以应对未来的不确定性。
过去29个月，住户部门一共存了41.64万亿，我国的人均存款余额首次超过10万元。这部分储蓄，让很多专家垂涎三尺，有人称只需要拿出住户储蓄的1/3即可盘活楼市和经济，消费、买房就是救经济，就是救国。
那为什么大家不吃这一套呢，只喜欢把钱存着不花呢？
答案是明摆着的，在当前背景下，去投资是亏，去消费是花完，去买房是高位接盘，而且工资和收益还跑不赢房贷，想来想去，钱还是躺在银行比较安全，这几乎已经是全社会的共识了。
三年前，很多人还在顶着6%+的房贷利率加杠杆抢房，三年后，商贷利率都要降至公积金利率同一水平了。而利率下调的背后，不单单是货币政策宽松，更是需求萎缩、投资下滑、就业动荡、收入增速下降的真实反馈。
所以，我个人觉得除非你是真正的刚需，比如有结婚买婚房的需要，孩子上学的需要，否则都不用着急入场，因为市场的底部还没出现，利率调降带来的购房成本的减少利好，也未完全兑现。大白话说就是，当前单纯从房地产领域的大开大合救市，无法力挽狂澜，对购房者的让利还要加强。
君不见，近期建立在房地产基础之上的商业模式都有点玩不转了，这说明现在的严峻形势远未结束。
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一是银行提前终止理财产品。据不完全统计，6月以来，已经有超过20款理财产品被提前下架了，包括国有银行、股份制银行及城商行等。
尚未到期的银行理财产品，银行为何突然宣布“不玩了”，这里面有什么隐情？
大多数银行理财产品都寄生于房地产，当房地产失去赚钱效应后，依附在上面的商业模式也失效了。
究其根本是低利率时代正在到来，银行净息差持续走低，过去赚钱的生意，以后可能亏钱，或者只能少赚且风险偏高，银行出于安全考虑，提前不玩了。
我们以招商银行为例，2022年四季度净息差为2.4%，2023年四季度下跌到2.04%，这意味着同一笔存款，一年时间招行的净利息收入减少了15%，利率走低限制了银行的赚钱能力。
放大到整个银行业，由于存贷两端共同承压，2024年一季度商业银行净息差降至1.54%，为2017年以来新低。
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事实上，银行提前终止净值型理财产品不是今天才发生的，截至2024年5月31日，已经提前终止958款理财产品了，同比增加117款。
近期之所以再次扎堆提前终止，主要是受两方面因素的影响：一是欧元降息25个基点，结果美元指数回落，这对于欧洲央行是个极大的安慰；二是5月份美国通胀数据支撑降息概率有所加大，9月降息概率升至七成。
也即是说，从全球范围来看，利率走低是普遍现象，在这种情况下，放弃高息存款成为商业银行的一种必然选择。
除此之外，银行压降成本还包括协议存款、结构性存款以及取消3年期以上大额存单。为了放贷，银行更是无所不用其极，什么先息后本、气球贷、100岁接力贷，能用的手段都用上了。
另外，过去两年，商业银行已经4次调降存款利率了，基于这些事实，铁锤判断，下半年市场很可能再度迎来存款利率的下调。
二是，这段时间被称为“硬通货”的茅台也降价了，引发黄牛跑路潮，很多囤酒客一箱浮亏两三千，和房地产下行难逃干系。
白酒是消费品，一般看消费品，供需两端结合起来看就行了，但是以茅台为代表的高端白酒要复杂一些，除了产量、供应量、需求这些因素之外，还要考虑政商关系、房地产下行等诸多因素。
其中茅台和房地产的关系源远流长：有人将茅台酒价格与房地产价格指数放在同一图表中分析，结果显示出两者走势高度趋同。茅台酒的消费场景往往与房地产市场的泡沫期重叠，当房地产市场火热时，茅台酒价格随之上升。
茅台和房地产上涨的基础都在于找到接盘侠（有金融属性，可以炒作），但是，这个世界上的接盘侠是有限的，对上涨的欲望是无限的，所以到了某个节点，等到最后一批接盘侠被耗尽了，上涨的逻辑就结束了。
根据我往期的文章，大家可能发现了，房地产泡沫破裂后，跟房地产沾边的泡沫都会被戳破，前两年的信托如此，今年的银行理财如此，经久不衰的茅台也走到了这一步，换句话说，这几年各种资产都在去金融化，各种理财产品都跑不赢房贷，这些被吹捧起来且毫无技术含量的消费品，自然要迎来均值回归，这也是后房地产时代必须要考虑的。
说完这些扎心的真相，大家可能发现了，消费紧缩时代，有一条明确的主线，就是去杠杆，茅台也不例外，金融属性被削弱后，也在去杠杆。那些看不清形势的黄牛，就只能被埋了。
为什么要降杠杆？因为前几年的负债太高了，叠加收入增速下降，很多家庭都有点入不敷出了，于是我们看到，老百姓都在使劲存钱、不敢花钱，结果就是消费市场万马齐喑。
所以当务之急依然是搞富民政策，压降居民部门的债务负担，首先能做的就是继续下调存量房贷利率。
一方面，增量和存量利差太大，尤其是二套房利差在2%以上，只降增量，不降存量，去年的提前还贷和换贷剧情会再次上演。而最难受的是21年花光积蓄买房，又没能力提前还贷的那拨人，命运的齿轮让他们成了这个时代变革的代价。
另一方面，商业银行那边为了压降成本，可以调降存款利率，贷款利率自然也能降，不能只让储户让渡利益。另外，现在官方是希望大家继续加杠杆，而不是降杠杆，所以降息就是众望所归。
上周五，小道消息说这周一会降息，结果预期落空了，但我仍然觉得下半年降息的可能性在加大，因为这是普惠式给老百姓发钱的最好方式之一，也是拯救流动性、提振内需的最好方式之一。
当然了，考虑到去年存量房贷利率下调过一次，以及银行业净息差降至历史新低，银行方面也严重承压。所以退而求其次的选择是下调LPR利率，哪怕是每次下调20-40个基点，也能释放数千亿的潜在购买力。更重要的是，现在全球主要发达国家都进入了降息周期，我们降息的空间也更大了，未来两年我们至少还有80-100基点的下调空间。
最不济，也应该全国范围内开放房贷商转公的通道。
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